買中古屋敢喊五折？

 買中古屋敢喊五折？

想在台灣買間屬於自己的房子，尤其是中古屋，是不是常覺得價格硬梆梆，難以議價？如果你還抱著「賣方說多少就多少」的心態，那可就太吃虧了！身為深耕台灣建築多年的建築師，我今天要跟你分享一個顛覆傳統的觀念：買中古屋，真的可以從五折開始談起！這不是開玩笑，這是一種策略，一種心理戰術，更是一種在資訊不對稱市場中為自己爭取最大利益的態度。

或許你會覺得：「怎麼可能？賣方會直接把我趕出去吧！」別擔心，這背後有著扎實的經濟數據和談判心理學支持。根據《信義房屋》不動產研究室2023年第四季的數據顯示，全國平均議價率約為12.6%，這創下了2019年以來的新高，表示買賣雙方對價格的認知存在明顯落差。這證明了市場是有議價空間的！

 

再看《永慶房產集團》2024年第一季的房產趨勢報告，買方普遍期望房價有8.5%的跌幅，而賣方卻仍期望有2.1%的漲幅，兩者之間將近10%的價格認知差距，更凸顯了談判的重要性。這些數據都告訴我們，市場並非鐵板一塊，積極議價才是聰明買房的王道！

 

為什麼「五折談起」不是天方夜譚？

你可能會想，五折？賣方不把我轟出去就偷笑了！其實，「五折談起」這是一種談判策略，更精確地說，是利用錨定效應（Anchoring Effect）為自己創造最大議價空間。

首先，談判心理學上，當你提出一個極低的價格時，這個價格會成為接下來所有討論的「錨點」。即使最終成交價遠高於五折，但因為你的低價策略，已經讓賣方心理上有了「讓步」的準備，並可能將最終價格拉到比你預期更低的區間。想一想，如果你一開始就從九折談起，你覺得還有多少空間可以砍？但如果你從五折喊價，即便最後成交在七折或八折，相對九折而言，你已經省下了不少錢。

其次，許多賣方在委託房仲時，往往會把價格「開高」，預留一定的議價空間。這可能是基於對房價的樂觀預期、希望能試水溫，或是單純想多賺一點。這部分的溢價空間，就是買方可以努力爭取的部分。當市場處於買方觀望期或供給量充足時，賣方為了盡快脫手，就更有可能接受較大幅度的議價。

最後，中古屋市場的資訊不對稱問題仍然存在。儘管有實價登錄，但個別物件的狀況、屋齡、裝潢、維護程度，以及是否有嫌惡設施等細節，仍然需要買方親自去了解。這些未被價格反映的潛在問題，都是你可以用來議價的籌碼。

台灣房市現況：數據告訴我們什麼？

建築師最看重的就是數據。台灣的房市數據，正為我們的「五折談起」策略提供了堅實的基礎。

高房價所得比的壓力： 根據內政部不動產資訊平台的資料，2025年第1季全國房價所得比高達9.68倍。這意味著一個家庭平均需要近十年不吃不喝，才能買得起一間房子。如此沉重的購屋負擔，讓高房價成為社會常態，也讓買方有更強烈的動機去爭取議價。當購屋壓力大，買方對於價格的敏感度自然更高，也更容易在談判中堅持立場。

居高不下的空屋率： 同樣來自內政部的數據，2022年底全國低度用電住宅（俗稱空屋）約有79.1萬宅，空屋率達到9.03%。這代表市場上其實存在相當多的閒置物件。在供給量充足的情況下，賣方如果不是急著用錢，就是希望盡快脫手，這時買方就有了更大的談判籌碼。尤其是一些屋齡較高、屋況較差，或位置相對不便的物件，其議價空間更是不可小覷。

買賣雙方議價率的消長： 從前面信義房屋的數據我們已經知道，全國平均議價率已達12.6%，這顯示了買賣雙方對價格的認知落差，也證明了議價並非空談。尤其在市場趨於買方市場時，議價率通常會更高。當市場普遍觀望，買氣不振時，賣方為了成交，會更願意在價格上做出讓步。

 

三招精準議價！

「五折談起」不是盲目亂喊，它必須建立在充分準備和精準判斷之上。身為建築專業人士，我教你三招，讓你的議價更具威力！

1. 功課做足：實價登錄是你的聖經
別只是看房仲給的資料，自己上內政部實價登錄網站查詢周邊物件的成交行情。不僅要看同社區、同類型的物件，也要拉長時間軸，觀察過去幾年的價格走勢。注意總價、單價、屋齡、樓層等細節。你越了解市場行情，就越能判斷賣方開價是否合理，也能在議價時提出更有說服力的數據依據。這份功課做得越足，你手中的議價籌碼就越多。

2. 眼光獨到：找出物件的「硬傷」
買中古屋時，除了地段、屋齡、格局這些基本條件，更要發揮「偵探精神」，找出物件的潛在問題。例如：
管線老舊：水電管線翻修是筆大開銷。
漏水壁癌：這是中古屋常見且最令人頭痛的問題。
採光通風不佳：影響居住品質，難以改善。
嫌惡設施：周邊是否有宮廟、高壓電塔、基地台等。
格局不方正：影響空間利用效率。
海砂屋、輻射屋疑慮：這可是致命傷！
這些「硬傷」都是你議價的最佳武器。把這些問題客觀地提出來，讓賣方知道你不是隨口亂砍價，而是基於物件本身的價值缺陷。

3. 態度堅定：談判籌碼的建立
談判是一場心理戰，而態度就是你的武器。
展現你的誠意，但要保留彈性。 讓賣方知道你是「玩真的」買家，但同時也要讓他們感受到你對價格的堅持。
不要害怕說「不」。 如果價格始終無法達到你的理想，果斷放棄也是一種策略。市場物件多的是，不要讓自己被單一物件綁死。
利用時間差。 如果賣方急著脫手，而你不急，這就是你的優勢。讓子彈飛一會兒，也許賣方會回頭找你。
設定你的「底線」。 在談判前，先設定好自己能接受的最高價格。一旦達到這個底線，就要堅守原則，避免衝動購買。

中古屋「五折談起」的實際操作與風險

「五折談起」作為一個開價策略，它本身就是一把雙面刃，用得好能創造奇蹟，用不好則可能錯失良機。
首先，在評估物件價值時，你不僅要考慮現有成本（如屋況、地段），更要考量未來增值潛力。某些物件雖然屋況不佳，但如果位於都更區、交通建設熱點，或是有明星學區加持，那麼其實際價值可能會高於帳面。這時候，五折談起雖是策略，但若堅持不放，可能就會錯失優質物件。

其次，要精準判斷市場的冷熱。在買方市場（物件多、買家少）中，你的議價空間自然大增，五折開價的成功機率也更高。但若處於賣方市場（物件少、買家多、房價持續上漲），過低的開價可能會讓賣方連談都不想談，直接轉向其他買家。此時，你的「錨點」可能就無法發揮預期的效應，甚至會讓你被市場淘汰。建議觀察近期成交量、掛牌量和議價率，這些都是判斷市場冷熱的重要指標。

最後，要清楚知道何時該堅持，何時該妥協。如果你遇到一個屋況奇差、賣方又急著脫手的物件，你可以非常強硬地堅持低價。但如果物件條件非常好，價格相對合理，而你又非常喜歡，那麼適度的妥協也是必要的。重點是，你的每次讓步都必須是有理由的，並且要能從賣方那裡換取到相對應的籌碼。例如，你可以提出「如果賣方願意負擔裝潢費用，我就考慮加價」等條件。

「五折談起」並不是要你真的買到五折，而是提醒你永遠要保有積極議價的權利和策略。在房市的戰場上，大膽出價、細心評估，才能為自己爭取到最甜美的果實。

 

Conclusion

總結來說，買中古屋時，將「五折談起」作為一種戰略性的議價開端，絕非空穴來風。這不僅是運用談判心理學的「錨定效應」，更是基於台灣高房價所得比、高空屋率以及買賣雙方顯著的議價空間等經濟數據所支持。成功的議價需要充分的事前準備、精準的物件評估，以及堅定的談判態度。別被表面的開價嚇退，勇於出價、善用市場資訊，你將會發現，屬於你的理想中古屋，其實比你想像中更有議價空間。記住，購屋是一場智慧的博弈，膽大心細者勝出！